10 Dinge, die man wissen sollte Über 1031 Börsen

Steuer-Nerds könnten in der Lage sein, Internal Revenue Code Sections auszusondern, aber die meisten Menschen erreichen nie mehr als 401 (k). (Richtig, Ihr betrieblicher Altersvorsorgeplan ist nach einem Abschnitt des Steuerkennzeichens benannt.)
Immer noch dringt "Section 1031" langsam in die tägliche Konversation ein, die von Immobilienmaklern, Titelfirmen, Investoren und Fußballmüttern geführt wird. .. Einige Leute bestehen sogar darauf, es zu einem Verb zu machen, a la FedEx, wie in: "Lasst uns dieses Gebäude für ein anderes bauen." (Während Section 1031 nicht auf Immobilien beschränkt ist, ist das klar der Ort, an dem die meisten Diskussionen stattfinden.)

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Also, was ist 1031? Grob gesagt ist eine 1031-Börse (auch als Like-Art-Börse oder Starker bezeichnet) ein Swap eines Geschäfts oder eines Anlagevermögens für eine andere. Obwohl die meisten Swaps als Verkäufe steuerpflichtig sind, haben Sie zum Zeitpunkt des Umtauschs keine Steuer oder eine begrenzte Steuer, wenn Sie innerhalb von 1031 ankommen. (Zum Lesen im Hintergrund, siehe Vermeiden Sie Kapitalgewinne bei Ihrem Home Sale .)
Im Endeffekt können Sie die Form Ihrer Investition ändern, ohne (wie der IRS es sieht) einen Kapitalgewinn zu kassieren oder zu erkennen. .. Das erlaubt Ihrer Investition, die verzögerte Steuer fortzusetzen. Es gibt keine Begrenzung, wie oft oder wie oft Sie eine 1031 tun können. Sie können den Gewinn von einem Teil der Anlageimmobilien auf andere und auf andere übertragen. Obwohl Sie bei jedem Swap einen Gewinn erzielen können, vermeiden Sie Steuern, bis Sie viele Jahre später tatsächlich Bargeld verkaufen. Dann zahlen Sie hoffentlich nur eine Steuer, und das bei einer langfristigen Kapitalgewinnrate (derzeit 15%).
Warnung: Besondere Regeln gelten, wenn abschreibungsfähige Objekte in einer 1031 getauscht werden. Sie können einen Gewinn auslösen, der als "Abschreibungsrückgewinnung" bekannt ist und als normales Einkommen besteuert wird. Wenn Sie ein Gebäude gegen ein anderes Gebäude oder ein Gerät gegen ein anderes austauschen, können Sie diese erneute Erfassung generell vermeiden. Aber wenn Sie verbessertes Land mit einem Gebäude für nicht verbessertes Land ohne ein Gebäude austauschen, wird die Abschreibung, die Sie zuvor für das Gebäude beansprucht haben, als normales Einkommen zurückerhalten.
Solche Komplikationen sind der Grund, warum Sie professionelle Hilfe brauchen, wenn Sie eine 1031 machen. Dennoch, wenn Sie eine 1031 in Betracht ziehen - oder einfach nur neugierig - sind hier 10 Dinge, die Sie wissen sollten.

1. A 1031 ist nicht für den persönlichen Gebrauch bestimmt.
Die Bestimmung gilt nur für Investitions- und Geschäftsimmobilien, daher können Sie Ihren Hauptwohnsitz nicht gegen ein anderes Haus tauschen. Es gibt Möglichkeiten, wie Sie eine 1031 für den Austausch von Ferienhäusern verwenden können, aber diese Lücke ist viel schmaler als früher. Näheres siehe Nr. 10.

2. Aber etwas persönliches Eigentum qualifiziert sich.
Die meisten 1031 Börsen sind Immobilien. Allerdings können einige persönliche Gegenstände ausgetauscht werden (sagen wir mal ein Bild).Beachten Sie jedoch, dass der Austausch von Unternehmensaktien oder Partnerschaftsanteilen nicht qualifiziert ist. Auf der anderen Seite, Interessen als Mieter gemeinsam (manchmal auch TIC genannt) in Immobilien tun.
3. "Gleichart" ist breit.
Die meisten Austauschvorgänge müssen lediglich von "Like-Art" sein - eine rätselhafte Phrase, die nicht bedeutet, was Sie denken, dass es bedeutet. Sie können ein Wohnhaus gegen rohes Land oder eine Ranch für ein Einkaufszentrum austauschen. Die Regeln sind überraschend liberal. Sie können sogar ein Geschäft gegen ein anderes austauschen. Aber wieder gibt es Fallen für die Unachtsamen.
4. Sie können einen "verzögerten" Austausch durchführen.
Ein Austausch beinhaltet klassischerweise einen einfachen Austausch einer Immobilie gegen eine andere zwischen zwei Personen. Aber die Chancen, jemanden mit der genauen Eigenschaft zu finden, die Sie wollen, wer die genaue Eigenschaft haben will, die Sie haben, sind dünn. Aus diesem Grund ist die große Mehrheit der Börsen, drei Parteien oder "Starker" Börsen verzögert (benannt nach dem ersten Steuerfall, der sie erlaubt). Bei einem verspäteten Umtausch benötigen Sie einen Mittelsmann, der das Bargeld hält, nachdem Sie Ihr Eigentum "verkauft" haben und es verwenden, um das Ersatzobjekt für Sie zu "kaufen". Dieser Drei-Parteien-Austausch wird als Swap behandelt.
5. Sie müssen eine Ersetzungseigenschaft festlegen.
Es gibt zwei wichtige Timing-Regeln, die Sie bei einem verzögerten Austausch beachten müssen. Der erste bezieht sich auf die Bezeichnung der Ersatz-Eigenschaft. Sobald der Verkauf Ihrer Immobilie erfolgt ist, erhält der Vermittler das Geld. Sie können das Geld nicht erhalten oder es wird die 1031-Behandlung verderben. Außerdem müssen Sie innerhalb von 45 Tagen nach dem Verkauf Ihrer Immobilie schriftlich eine Ersatzimmobilie an den Vermittler unter Angabe der Immobilie, die Sie erwerben möchten, benennen.
6. Sie können mehrere Ersatzeigenschaften festlegen.
Es gibt lange Diskussionen darüber, wie viele Eigenschaften Sie bestimmen können und welche Bedingungen Sie auferlegen können. Der IRS sagt, dass Sie drei Eigenschaften als die designierte Ersatz-Eigenschaft bezeichnen können, solange Sie auf einem von ihnen schließen. Alternativ können Sie mehr Eigenschaften festlegen, wenn Sie bestimmte Bewertungstests durchführen. Beispielsweise können Sie eine unbegrenzte Anzahl potenzieller Ersatzobjekte festlegen, sofern der Marktwert der Ersatzobjekte nicht mehr als 200% des gesamten Marktwertes aller ausgetauschten Objekte beträgt.
7. Sie müssen innerhalb von sechs Monaten schließen.
Die zweite Zeitregel in einem verzögerten Austausch bezieht sich auf das Schließen. Sie müssen das neue Grundstück innerhalb von 180 Tagen nach dem Verkauf des alten schließen. Beachten Sie, dass die beiden Zeiträume gleichzeitig ausgeführt werden. Das heißt, Sie beginnen zu zählen, wenn der Verkauf Ihrer Immobilie endet. Wenn Sie das Ersatzobjekt genau 45 Tage später bestimmen, haben Sie noch 135 Tage Zeit, um das Ersatzobjekt zu schließen.
8. Wenn Sie Bargeld erhalten, wird es besteuert.
Sie können noch Geld übrig haben, nachdem der Intermediär das Ersatzobjekt erworben hat. Wenn dies der Fall ist, zahlt der Vermittler es Ihnen am Ende der 180 Tage. Dieses Bargeld - bekannt als "Boot" - wird als Teilverkaufserlös aus dem Verkauf Ihrer Immobilie besteuert, in der Regel als Kapitalgewinn.
9. Sie müssen Hypotheken und andere Schulden berücksichtigen. Einer der wichtigsten Wege, wie Menschen mit diesen Transaktionen in Schwierigkeiten geraten, ist die Nichtberücksichtigung von Krediten. Sie müssen Hypothekendarlehen oder andere Schulden auf dem Grundstück berücksichtigen, das Sie aufgeben, und alle Schulden auf dem Ersatzgrundstück. Wenn Sie kein Bargeld zurückerhalten, aber Ihre Haftung sinkt, wird auch dies als Bargeld behandelt. Angenommen, Sie hätten eine Hypothek von 1 Million Dollar auf dem alten Grundstück, aber Ihre Hypothek auf dem neuen Grundstück, das Sie im Gegenzug erhalten, beträgt nur 900.000 Dollar. Sie haben einen Gewinn von 100.000 Dollar, der ebenfalls als "Stiefel" klassifiziert wird. besteuert.
10. Mit 1031 für ein Ferienhaus ist schwierig. Sie können Ihren Hauptwohnsitz verkaufen und, in Kombination mit Ihrem Ehepartner, $ 500, 000 an Kapitalgewinn abschirmen, solange Sie zwei Jahre von den letzten fünf dort gelebt haben. Diese Pause ist jedoch nicht für Ihre Zweit- oder Ferienwohnung verfügbar. Sie haben vielleicht Geschichten von Steuerzahlern gehört, die eine 1031 benutzt haben, um ein Ferienhaus gegen ein anderes auszutauschen, vielleicht sogar für ein Haus, in dem sie sich zurückziehen wollen. Die 1031 verzögerte jegliche Gewinnerkennung. Später zogen sie in das neue Grundstück ein, machten es zu ihrem Hauptwohnsitz und planten schließlich, den 500 -000-Dollar-Kapitalgewinnausschluss zu verwenden.
Im Jahr 2004 verschärfte der Kongress dieses Schlupfloch. Ja, Steuerzahler können noch immer Ferienhäuser in Mietobjekte verwandeln und 1031 Börsen tätigen. Beispiel: Sie verwenden Ihr Strandhaus nicht mehr, vermieten es für sechs Monate oder ein Jahr und tauschen es gegen andere Immobilien um. Wenn Sie tatsächlich einen Mieter bekommen und sich geschäftlich verhalten, haben Sie wahrscheinlich das Haus in eine Anlageimmobilie umgewandelt, die Ihren 1031-Umtausch in Ordnung bringen sollte. Aber wenn Sie es nur vermieten, aber nie Mieter haben, ist es wahrscheinlich nicht. Die Fakten werden entscheidend sein, ebenso wie das Timing. Je mehr Zeit vergeht, nachdem Sie die Eigenschaft konvertieren, desto besser. Obwohl es keinen absoluten Standard gibt, reicht wahrscheinlich weniger als sechs Monate gut gemachter Gebrauch nicht aus. Ein Jahr wäre besser.
Wenn Sie die Eigenschaft verwenden möchten, die Sie als Ihre neue zweite oder sogar primäre Heimat getauscht haben, können Sie nicht sofort einziehen. Im Jahr 2008 legte das IRS eine Safe-Harbor-Regel fest, nach der es nicht anfechtet, ob eine Ersatzwohnung für die Zwecke einer 1031 als Anlageimmobilie qualifiziert ist. Um diesen sicheren Hafen zu erfüllen, werden in jeder der beiden 12-Monatsperioden unmittelbar nach dem Austausch: (1) Sie müssen die Wohneinheit für eine angemessene Miete für 14 Tage oder länger an eine andere Person vermieten; und (2) Ihre persönliche Nutzung der Wohneinheit darf nicht länger als 14 Tage oder 10% der Anzahl der Tage während der 12-monatigen Periode dauern, in der die Wohneinheit zu einem angemessenen Mietpreis gemietet wird.
Darüber hinaus können Sie nach dem erfolgreichen Tausch eines Urlaubs / einer Anlageimmobilie gegen einen anderen nicht sofort in Ihr primäres Zuhause umwandeln und den $ 500, 000-Ausschluss nutzen. Bevor das Gesetz im Jahr 2004 geändert wurde, könnte ein Investor ein Mietobjekt in eine 1031-Börse für ein anderes Mietobjekt umwandeln, das neue Mietobjekt für einen bestimmten Zeitraum vermieten, für einige Jahre in das Grundstück ziehen und es dann verkaufen. Ausschluss des Gewinns aus dem Verkauf eines Hauptwohnsitzes.Wenn Sie nun Eigentum an der 1031-Börse erwerben und später versuchen, diese Immobilie als Ihren Hauptwohnsitz zu verkaufen, gilt der Ausschluss nicht während des Fünfjahreszeitraums, der mit dem Datum beginnt, an dem die Immobilie im 1031-Like-Art-Austausch erworben wurde. Mit anderen Worten, Sie müssen viel länger warten, um die Steuervergünstigungen für die Erstunterbringung in Kapitalanlagen zu nutzen.