3 Hypotheken-Hacks helfen, Ihre Student Schulden zu begleichen

Fannie Mae, die von der Regierung kontrollierte Entität, die die meisten Hypotheken des Landes von Kreditgebern kauft, um Wohnungsbaudarlehen für Verbraucher zugänglicher zu machen, hat eine Möglichkeit geschaffen, Hausbesitzern die Verwendung von Auszahlungen zu erleichtern. Hypotheken-Refinanzierungen zur Senkung der Studentenkredite. Es hat auch zwei Regeln geändert, um es für Möchtegern Hauseigentümer mit Studentendarlehen zu erleichtern, um für eine Hypothek zu qualifizieren. Die Änderungen wurden am 25. April 2017 wirksam.

Die neuen Richtlinien gelten auch für diejenigen, die ein Studentendarlehen übernommen oder im Namen eines Schülers ausgeliehen haben - meistens ein Elternteil. Diese Änderung ist besonders für Personen mit privaten Studienkrediten hilfreich, für die häufig ein Mitunterzeichner erforderlich ist.

Wie Hypotheken-Refinanzierung bei Ausleihungen die Studentenkredite senkt

Refinanzierung von Schuldkrediten mit Hypothekenschulden kann im heutigen Markt sinnvoll sein, wenn der nationale Durchschnittszinssatz für eine 30-jährige Festhypothek bei 4% liegt und Kreditnehmer kann Studentendarlehen mit Rate so hoch wie 8. 25% für Bundes Stafford und PLUS Darlehen seit 2000 aufgenommen haben. Private Studentendarlehenssätze können in den niedrigen zweistelligen sein (zB 12, 25%).

Durchschnittliche Studentendarlehen Schulden sind $ 30, 100 pro Kreditnehmer, nach dem Institute for College Access und Success, und 68% der Absolventen von öffentlichen und gemeinnützigen Hochschulen im Jahr 2015 hatte Studentendarlehen Schulden. Staatsdurchschnitte sind so hoch wie $ 36, 101, in New Hampshire und so niedrig wie $ 18, 873, in Utah. (Weitere Informationen finden Sie unter Die Staaten mit den schlimmsten Studentischen Schulden (und Schuldnern) .)

Das neue Programm von Fannie Mae macht die Sache einfacher

Fannie Mae's neue Studentendarlehen-Auszahlungsrefinanzierung, die durch jeden der 1, 800 Verleiher landesweit verfügbar sein kann, die Kredite an Fannie Mae verkaufen, ermöglicht es existierenden Hausbesitzern, ihr Eigenheim zu nutzen, um sich auszuzahlen Studentendarlehen Schulden. Kreditnehmer müssen mindestens ein Studentendarlehen in voller Höhe zurückzahlen; eine teilweise Rückzahlung von Studentendarlehen ist nicht zulässig.

Der Darlehensgeber wird den Darlehenserlös verwenden, um das Studentendarlehen direkt nach Abschluss des Darlehens zu begleichen. Und weil dieses Programm eine begrenzte Auszahlung Refinanzierung ist ausschließlich beabsichtigt, Studiendarlehen zu zahlen, kann der Kreditnehmer nur den geringeren von 2% oder $ 2, 000 über dem Student Loan Auszahlung Betrag bei Abschluss erhalten. Kreditnehmer sind im Allgemeinen nicht für eine Auszahlung refinanziert, es sei denn, sie haben das Haus für mindestens sechs Monate besessen.

Der Darlehensnehmer, der die Refinanzierung abgeschlossen hat, muss persönlich für die Studentendarlehen verpflichtet werden. Wenn das Haus eines Mannes und seiner Frau nur an den Ehemann verpfändet und nur an den Ehemann refinanziert wurde, konnte er die Transaktion nicht nutzen, um die Studiendarlehen seiner Frau durch dieses Programm zu begleichen (obwohl er eine reguläre Auszahlung refinanzieren könnte). ..

Fannie Maes Standard-Refinanzierungsanforderungen für die Auszahlung von Ausleihungen an das Volumen, das kombinierte Verhältnis von Beleihungswert und Eigenheimkapital entsprechen den Beleihungsausläufen.Für einen Einfamilienhaus-Hauptwohnsitz beträgt das Maximum für alle drei 80% für eine Festhypothek und 75% für eine variabel verzinsliche Hypothek. Dies bedeutet, dass der Kreditnehmer nach Abschluss der Refinanzierung immer noch 20% Eigenkapital im Eigenheim haben muss, wenn er eine festverzinsliche Hypothek und 25% Eigenkapital im Eigenheim erhält, wenn er eine variabel verzinsliche Hypothek erhält.

Nehmen wir beispielsweise an, Ihr Haus ist 300.000 $ wert und Ihr Hypothekenguthaben beträgt 200.000 $. Ihr Eigenheim beträgt 100.000 $, geteilt durch 300.000 oder 33%. Ihr Loan-to-Value-Ratio beträgt 67%. Sie können eine neue, festverzinsliche Hypothek für bis zu 80% von $ 300, 000, das ist $ 240, 000. Mit diesem $ 240, 000, würden Sie zahlen Ihre alten $ 200, 000 Hypothek und setzen die anderen $ 40, 000 in Richtung vollständige Rückzahlung eines oder mehrerer Studentendarlehen.

Eine typische Auszahlungsrefinanzierung kommt mit einer so genannten "Kreditspiegel-Preisanpassung", was bedeutet, dass ein bestimmter Prozentsatz zu Ihrem Zinssatz hinzugefügt wird, je nachdem, wie hoch Ihr Beleihungsausfall nach der Refinanzierung sein wird. was Ihre Kredit-Score ist. Mit einem ausgezeichneten Kredit-Score von 740, zum Beispiel, haben Sie typischerweise 0. 875% zu Ihrem Zinssatz hinzugefügt, wenn Sie eine Auszahlung Refinanzierung mit einem 80% Loan-to-Value-Verhältnis, und Sie würden 1 haben. 750% hinzugefügt zu Ihrem Zinssatz mit einer Kredit-Score von 680. Für die Studentendarlehen Auszahlung refinanzieren, wird diese Preisanpassung nicht gelten, was zu einer erheblichen Einsparungen auch für die meisten Kredit-qualifizierten Kreditnehmer.

Zählen Sie Ihre tatsächliche Studentendarlehen Zahlung

Bei der Entscheidung, ob ein Antragsteller qualifiziert ist, können Hypothekengeber jetzt die tatsächliche monatliche Zahlung eines Antragstellers unter einem einkommensbasierten Tilgungsplan verwenden, in dem mehr als fünf Millionen Kreditnehmer teilnehmen, wie auf Kreditauskünfte. Diese Regeländerung macht Sinn, weil die Darlehenszahlung des Kreditnehmers nur dann erhöht wird, wenn sich sein Einkommen erhöht, und somit eine höhere Studentendarlehenzahlung die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers nicht beeinträchtigen sollte.

Wenn die monatliche Studentendarlehenzahlung des Antragstellers nicht auf einer Kreditauskunft erscheint oder als Null gemeldet wird, muss der Darlehensgeber immer noch 1% des verbleibenden Studentenkreditsaldos oder der monatlichen Zahlung verwenden, die den Betrag vollständig abbezahlt. Darlehen bis zum Ende seiner dokumentierten Kreditlaufzeit - die gleiche Berechnungsmethode, die viele Antragsteller unter den alten Richtlinien verletzt hat.

Schulden ausschließen, die von jemand anderem bezahlt werden

Eine andere große Änderung ist, dass ein Antragsteller dokumentieren kann, dass jemand anderes, wie ein Elternteil, Zahlungen auf einer Nicht-Hypothekenschuld wie einer Kreditkarte oder einem Auto getätigt hat. Darlehen, für die letzten 12 Monate, kann diese Schuld von der Schulden-zu-Einkommen-Verhältnis des Antragstellers ausgeschlossen werden, auch wenn der Zahler kein Mitunterzeichner des Darlehens ist.

Angenommen, Ihr Kreditgeber lässt eine maximale Verschuldung von 36% zu. Wenn Ihr monatliches Einkommen $ 6, 000 ist, und die monatlichen Schuldenzahlungen, die auf Ihrer Kreditauskunft auftauchen, $ 3, 000 sind, ist Ihre Schuld-Einkommen-Verhältnis von 50% zu hoch, um Sie für eine Hypothek zu qualifizieren. Nehmen wir nun an, dass Mama und Papa in den letzten zwei Jahren $ 1, 000 Ihrer monatlichen $ 3, 000-Schuldverpflichtungen bezahlt haben, denn das war die einzige Möglichkeit, sich auszuziehen und den Job anzunehmen, der Ihnen schließlich angeboten wurde.Wenn sie diese Zahlungen zur Zufriedenheit des Darlehensgebers dokumentieren können, wird der Darlehensgeber in Betracht ziehen, ein Verhältnis von Schulden zu Einkommen von nur 33% ($ 2, 000 / $ 6, 000) zu haben, und Sie werden eine angemessene Quote haben.

The Bottom Line

Mit Schulden, die von anderen, die vom Schulden-Einkommen-Verhältnis eines Antragstellers ausgeschlossen sind, und großzügigeren und realistischeren Berechnungen von Student-Darlehen-Zahlungen ausgeht, sollten mehr potentielle Hausbesitzer mit Schulden aus Studentendarlehen in der Lage, sich für eine Hypothek zu qualifizieren. Darüber hinaus bedeuten die neuen Richtlinien von Fannie Mae, dass mehr bestehende Hausbesitzer mit Darlehen für Studiendarlehen in der Lage sein sollten, höher verzinste Darlehen für Studiendarlehen mit niedrigerer Hypothekenschuld zu refinanzieren und auszuzahlen. (Weitere Informationen finden Sie unter Student Loans: Bezahlen Sie Ihre Schulden schneller .)