Erforschung von Immobilieninvestitionen: Merkmale von Immobilieninvestments

Von Ian Woychuk , CFA

Eines der vorteilhaften Merkmale von Immobilien ist, dass sie relativ konsistente Gesamtrenditen erwirtschaften, die eine Mischung aus Einkommen und Kapitalwachstum sind. In diesem Sinne hat Immobilien eine Coupon zahlende anleiheähnliche Komponente, indem sie einen regelmäßigen, stetigen Einkommensstrom zahlt, und sie hat eine aktienähnliche Komponente, da ihr Wert eine Schwankungsneigung hat. Und wie bei allen Wertpapieren, bei denen Sie eine Long-Position haben, würden Sie es vorziehen, dass der Wert öfter steigt als er fällt!

Die Ertragsrendite aus Immobilien steht in direktem Zusammenhang mit den Mietzahlungen der Mieter abzüglich der Betriebskosten der Immobilie und der abgehenden Hypotheken- / Finanzierungszahlungen. So können Sie verstehen, wie wichtig es ist, Ihre Immobilie so voll wie möglich zu halten. Wenn Sie zu viele Mieter verlieren, werden Sie nicht genügend Mieten von den anderen Mietern zahlen, um die Betriebskosten des Gebäudes zu decken. Ihre Fähigkeit, das Gebäude voll zu halten, hängt von der Stärke des Leasingmarktes ab - also dem Angebot und der Nachfrage nach Flächen, die dem Raum ähnlich sind, den Sie vermieten möchten. In schwächeren Märkten mit einem Überangebot an Leerständen oder einer schwachen Nachfrage müssten Sie weniger Miete verlangen, um Ihr Gebäude voll zu halten als in einem starken Leasingmarkt. Und leider sind Ihre Einkommensrenditen niedriger, wenn Ihre Mieten niedriger sind.

Der Kapitalwert einer Immobilie wird bestimmt, indem die Immobilie bewertet wird. (Wir besprechen den Bewertungsprozess weiter in Kapitel 7, aber im Moment sollten Sie nur wissen, dass ein Sachverständiger tatsächlich getätigte Verkaufstransaktionen und andere Marktdaten verwendet, um zu schätzen, was Ihre Immobilie wert wäre, wenn sie verkauft würde.) Wenn der Gutachter meint, dass Ihre Immobilie mehr verkaufen würde, als Sie sie gekauft haben, dann haben Sie eine positive Kapitalrendite erzielt. Da der Bewerter vergangene Transaktionen bei der Beurteilung von Werten verwendet, sind die Kapitalerträge direkt an die Performance des Investment-Verkaufsmarktes gekoppelt. Der Investment-Absatzmarkt wird im Wesentlichen von Angebot und Nachfrage von Anlageprodukten beeinflusst.

Der Großteil der Volatilität bei den Immobilienrenditen stammt aus der Kapitalwertsteigerung der Renditen. Die Ertragsrenditen sind in der Regel relativ stabil und die Kapitalrenditen schwanken stärker. Die Volatilität der Gesamtrenditen liegt irgendwo dazwischen.

Andere Eigenschaften
Einige der anderen Eigenschaften, die Immobilien im Vergleich zu anderen Investitionsalternativen einzigartig machen, sind folgende: