Fannie Mae: Darlehen, HomePfad & alles, was Sie wissen sollten

Fannie Mae (offiziell die Federal National Mortgage Association, oder FNMA) ist ein staatlich gefördertes Unternehmen (GSE) - das heißt, eine börsennotierte Gesellschaft, die unter der Charta des Kongresses operiert - die dazu dient, Wohneigentum anzuregen und die Liquidität von Hypothekengeld durch die Schaffung eines Sekundärmarktes erweitern. Im Jahr 1938 während der Großen Depression als Teil des New Deal gegründet, kanalisiert Fannie Mae seine Bemühungen in die Erhöhung der Verfügbarkeit und Erschwinglichkeit von Eigenheimbesitz für Amerikaner mit niedrigem, mittlerem und mittlerem Einkommen.

Als Teilnehmer am sekundären Hypothekenmarkt hat Fannie Mae keine Kredite vergeben oder Hypotheken an Kreditnehmer vergeben. Stattdessen werden Gelder an Hypothekengeber (z. B. Kreditgenossenschaften, lokale und nationale Banken, Sparkassen und andere Finanzinstitute) durch den Kauf und die Garantie von Hypotheken, die von diesen Unternehmen getätigt werden, weitergegeben. In der Tat ist es einer von zwei der größten Käufer von Hypotheken auf dem Sekundärmarkt: Der andere ist seine Geschwister, die Federal Home Loan Mortgage Corporation, oder Freddie Mac, die auch ein staatlich gefördertes Unternehmen vom Kongress geschaffen wird.

Durch die Investition in den Hypothekenmarkt schafft Fannie Mae mehr Liquidität für Kreditgeber, wie Banken, Sparkassen und Kreditgenossenschaften, was ihnen wiederum erlaubt, mehr Hypotheken zu zeichnen oder zu finanzieren. Das Unternehmen geht davon aus, dass es den Markt seit 2009 mit 5 Billionen US-Dollar finanziert hat und rund sechs Millionen Eigenheimkäufe, 14 Millionen Refinanzierungen und drei Millionen Mietwohnungen finanziert hat. Es ist der größte Geldgeber oder Unterstützer von 30-jährigen Festhypotheken in den USA

Fannie Mae Stock

Fannie Mae wird seit 1968 an der Börse gehandelt. Bis 2010 wurde sie an der New Yorker Börse gehandelt. Sie wurde nach der Hypotheken-, Immobilien- und Finanzkrise dekotiert, nachdem ihre Aktien unter die Mindestkapitalanforderungen der NYSE gefallen waren. Es handelt sich nun um Over-the-Counter.

In der zweiten Jahreshälfte 2008 wurden Fannie Mae und Freddie Mac von der Regierung über ein Konservatorium des Federal Housing Finance Committee übernommen. Beide wurden in Höhe von 187 $ gerettet. 4 Milliarden, was sie vor dem Zusammenbruch rettete. Bis 2014 hatte Fannie Mae der Regierung mehr als die Summe zurückgezahlt, die sie erhalten hatte. (Zum diesbezüglichen Lesen siehe: Analyse der Fannie Mae und Freddie Mac Fallout .)

Im August 2012 änderten sich die Bedingungen für die Dividendenverpflichtungen der Fannie Mae, so dass das US-Finanzministerium alle Gewinne bei der Ende eines jeden Quartals und stellt Kapital zur Verfügung, wenn ein Defizit besteht.Obwohl Fannie Mae Geld verdient, werden die Gewinne jedes Quartal an die Regierung weitergegeben.

Richtlinien von Fannie Mae

Damit ein Hypothekengeber von Fannie Mae unterstützt werden kann, muss er sich verpflichten, keine unethischen Subprime-Kreditvergabepraktiken anzuwenden. Subprime-Kredite, die höhere Zinssätze als Prime-Rate-Kredite haben, werden Kreditnehmern mit schlechter Bonität angeboten, die vom Kreditgeber als höheres Risiko eingestuft werden.

Die von Fannie Mae gekauften und garantierten Hypotheken müssen strenge Kriterien erfüllen. Zum Beispiel ist die Grenze für ein herkömmliches Darlehen für ein Einfamilienhaus 2017 $ 424, 000 für die meisten Gebiete und $ 636, 150 für High-Cost-Gebiete wie Hawaii und Alaska. Die Bundesagentur für Wohnungswesen (FHFA) legt diese Grenzen fest (um sie für alle Bereiche zu sehen, klicken Sie hier.)

Nach dem Kauf von Hypotheken auf dem Sekundärmarkt bündelt Fannie Mae sie zu hypothekenbesicherten Wertpapieren (MBS). MBS sind forderungsbesicherte Wertpapiere, die durch eine Hypothek oder einen Pool von Hypotheken besichert sind. Die hypothekenbesicherten Wertpapiere von Fannie Mae werden dann von Institutionen wie Versicherungen, Pensionskassen und Investmentbanken gekauft. Es garantiert Zahlungen von Kapital und Zinsen auf seiner MBS.

Fannie Mae verfügt auch über ein eigenes Portfolio, das üblicherweise als "zurückbehaltenes Portfolio" bezeichnet wird und in hypothekenbesicherte Wertpapiere seiner eigenen und anderer Institutionen investiert. Fannie Mae begibt Schulden, sogenannte Agency Debt, zur Finanzierung des zurückbehaltenen Portfolios. (Weitere Informationen finden Sie unter: Fannie Mae, Freddie Mac und die Kreditkrise von 2008 .)

Fannie Mae Loans

Um ein Darlehen zu erhalten, das von Fannie Mae unterstützt wird, Ich muss durch einen zugelassenen Verleiher gehen. Neben der oben erwähnten Vermeidung von Subprime-Krediten müssen die Kreditgeber die Kriterien für die Eignung und das Underwriting erfüllen, um die Kreditqualität der Finanzierung sicherzustellen.

Hypotheken, die von Fannie Mae gekauft und garantiert werden, werden als konforme Kredite bezeichnet. Im Allgemeinen haben konforme Kredite niedrigere Zinssätze als nichtkonforme oder Jumbo-Kredite, die von Fannie Mae in der Regel nicht unterstützt werden, da sie ihre Kreditgrössengrenzen überschreiten.

Wie Sie sich für eine Fannie Mae-Backed Mortgage bewerben können

Wenn Sie einen Kreditgeber gefunden haben, der berechtigt ist, ein von Fannie Mae gesichertes Darlehen auszugeben, werden Sie beim Ausfüllen einer Uniform Residential Loan Application geführt. Sie müssen Finanzinformationen und Dokumentation sammeln und bereitstellen. Dies beinhaltet eine Aufzeichnung der Beschäftigung und Ihres Bruttoeinkommens und Erklärungen, um diese zu stützen, wie zum Beispiel ein W-2 Formular oder Formular 1099. Sie müssen auch insgesamt Ihre monatlichen Schuldverpflichtungen, wie Guthaben auf Kreditkarten, Auto Zahlungen, Unterhaltszahlungen und Kindergeld.

Um für ein Fannie Mae-gesichertes Darlehen genehmigt zu werden, ist ein Front-End-Verhältnis von Verschuldung zu Einkommen (DTI) von nicht mehr als 28% vorzuziehen. Ein Front-End-DTI bestimmt, wie viel von Ihrem Bruttoeinkommen in die Wohnkosten fließt. Wenn Ihr DTI zu hoch ist, wenn Sie können, machen Sie eine größere Anzahlung, die Ihre monatlichen Kosten reduziert. Fannie Mae verlangt eine Mindestanzahlung von 5% für eine Festhypothek, obwohl 20% in der Regel ideal sind.

Hauskäufer müssen auch Mindestkreditanforderungen erfüllen, um für Fannie Mae-gedeckte Hypotheken in Betracht zu kommen. Für ein Einfamilienhaus, das ein Hauptwohnsitz ist, ist ein FICO-Score von mindestens 620 für festverzinsliche Darlehen und 640 für variabel verzinsliche Hypotheken (ARMs) erforderlich. Natürlich, je besser - oder höher - Ihr FICO-Score, desto besser sind Sie für die niedrigsten verfügbaren Zinssätze.

Darlehensänderungen

Nach der Hypothekenkrise konzentrierte sich Fannie Mae auf Darlehensmodifikationen. Darlehensmodifikationen verändern die Bedingungen einer bestehenden Hypothek, um Kreditnehmern zu helfen, Zahlungsausfälle zu vermeiden, in Zwangsvollstreckung zu enden und schließlich ihr Zuhause zu verlieren. Änderungen können einen niedrigeren Zinssatz und eine Verlängerung der Laufzeit des Kredits beinhalten, was die monatlichen Zahlungen senken würde. Fannie Mae hat mehr als 1. 5 Million Darlehensänderungen seit 2009 vollendet. (Für in Verbindung stehende Lesung, sieh: Sieger der Fannie / Freddie Bailout .)

Fannie Mae HomePath

Wenn Zwangsvollstreckungen entstehen auf Hypotheken, bei denen Fannie Mae der Eigentümer / Investor ist, oder wenn Immobilien durch Taten anstelle von Abschottung oder Verfall erworben werden, versucht Fannie Mae, die Immobilien rechtzeitig zu verkaufen, um mögliche Auswirkungen auf die Gemeinschaft zu minimieren. HomePfad. com ist die Website von Fannie Mae, auf der Immobilienkäufer und -investoren diese Immobilien suchen und anbieten können. HomePath Mortgage bietet Produkte für die Finanzierung von Immobilien an. In einigen Fällen können Sonderfinanzierungen über HomePath Mortgage und HomePath Renovation Mortgage verfügbar sein. Dazu gehören erweiterte Verkäuferbeiträge für selbstgenutzte Immobilien und niedrigere Anzahlungsoptionen für Käufer mit mehreren finanzierten Immobilien.

HomePfad. com bietet ausschließlich Immobilien an, die Eigentum von Fannie Mae sind und Einfamilienhäuser, Stadthäuser und Eigentumswohnungen umfassen. Fannie Mae verwendet lokale Immobilienfachleute, um die zum Verkauf stehenden Immobilien vorzubereiten, zu warten und aufzulisten. Die meisten Einträge enthalten Fotos, Beschreibungen von Immobilien und andere Details, einschließlich Informationen zu Schule und Nachbarschaft. Die Anzahl, die Art und die Verkaufspreise sind je nach Markt sehr unterschiedlich, ebenso wie der Zustand der Immobilien. Während einige Häuser bereit sind, benötigen andere Reparaturen oder sogar umfangreiche Renovierungen. Jede Immobilie wird im Istzustand verkauft.