Immobilieninvestment: Ein Leitfaden

Wenn Sie über den Kauf von Immobilien nachdenken, ist das erste, was Ihnen wahrscheinlich in den Sinn kommt, Ihr Zuhause. Aber auch physisches Eigentum kann in einem Portfolio eine Rolle spielen, insbesondere als Absicherung gegen den Aktienmarkt. Während Immobilien in den letzten 50 Jahren zu einem beliebten Anlageinstrument geworden sind, ist der Kauf und Besitz von Ziegel und Mörtel viel komplizierter als die Investition in Aktien und Anleihen. In diesem Artikel werden wir die führenden Optionen für einzelne Anleger untersuchen, die in ungefährer Reihenfolge aufgelistet sind, wie direkt eine Immobilieninvestition sein kann und welche Gründe es zu investieren gilt.

Grundvermietungen

Dies ist eine Investition, die so alt ist wie die Praxis des Landbesitzes. Eine Person kauft eine Immobilie und vermietet sie an einen Mieter. Der Eigentümer, der Vermieter, ist verantwortlich für die Zahlung der Hypothek, Steuern und Instandhaltung der Immobilie.

Im Idealfall berechnet der Vermieter ausreichend Miete, um alle oben genannten Kosten zu decken. Ein Vermieter kann auch mehr verlangen, um einen monatlichen Gewinn zu erzielen, aber die üblichste Strategie ist, geduldig zu sein und nur genügend Miete zu berechnen, um die Ausgaben zu decken, bis die Hypothek bezahlt ist, zu welcher Zeit der Großteil der Miete Gewinn wird. Darüber hinaus kann die Immobilie auch im Laufe der Hypothek an Wert gewonnen haben, wodurch der Vermieter einen wertvolleren Vermögenswert erhält. Nach Angaben des US Census Bureau haben die Immobilien in diesem Land von 1940 bis 2006 kontinuierlich an Wert gewonnen. Während der Subprime-Hypothekenkrise von 2008 bis 2010 gab es eine Delle, aber jetzt hat sie sich erholt und ist insgesamt gestiegen.

Ein Investor muss den Markt kennen, in dem er nach Immobilien sucht oder einen Experten anheuern. Für Investoren, die einen Einkommensstrom aus Mietobjekten suchen, sind die wichtigsten Aspekte die Immobilienstandort- und Marktmietpreise. Was die Lage betrifft, befinden sich viele erfolgreiche Vermietungen in unmittelbarer Nähe zu großen Schulen. Zum Beispiel, wenn Sie eine Immobilie in der Nähe einer staatlichen Universität kaufen, werden die Studenten es wahrscheinlich Jahr für Jahr mieten wollen. Es gibt auch viele andere Eigenschaften eines rentablen Mietobjekts, und einige nehmen sich Zeit zu lernen. Weitere Informationen finden Sie unter Top 10 Merkmale eines rentablen Mietobjekts.

Es gibt natürlich Schönheitsfehler auf dem Gesicht einer scheinbar idealen Investition. Sie können mit einem schlechten Mieter enden, der das Eigentum beschädigt oder, schlimmer noch, überhaupt keinen Mieter hat. Dies führt zu einem negativen monatlichen Cashflow, was bedeutet, dass Sie möglicherweise Ihre Hypothekenzahlungen abwickeln müssen. Es geht auch darum, die richtige Immobilie zu finden. Sie sollten einen Bereich auswählen, in dem die Leerstandsraten niedrig sind, und einen Ort wählen, den die Leute mieten möchten.

Sobald Sie eine ideale Immobilie in einem Gebiet gefunden haben, in dem Sie mieten möchten, verwenden Sie einen Hypothekenrechner, um die Gesamtkosten der Immobilie mit Zinsen zu ermitteln.Es lohnt sich auch, verschiedene Hypothekenarten zu recherchieren, um einen günstigen Zinssatz für Ihre Vermietung zu sichern.

Der vielleicht größte Unterschied zwischen einem Mietobjekt und anderen Investitionen besteht in der Menge an Zeit und Arbeit, die Sie für die Pflege des Hauses aufbringen müssen. Wenn Sie nicht möchten, können Sie einen professionellen Hausverwalter einstellen. Aber sein Gehalt wird dann zu einer Ausgabe, die sich auf die Rentabilität Ihrer Investition auswirkt.

Die Kehrseite: Immobilienhandel

Das ist die wilde Seite der Immobilieninvestition. Wie die Day-Trader, die von einem Buy-and-Hold-Investor entfernt sind, sind die Immobilienhändler eine ganz andere Rasse als die Käufer und Vermieter. Immobilienhändler kaufen Immobilien mit der Absicht, sie für einen kurzen Zeitraum, oft nicht länger als drei bis vier Monate, zu halten, worauf sie hoffen, sie gewinnbringend zu verkaufen. Diese Technik wird auch als Flipping bezeichnet und basiert auf dem Kauf von Immobilien, die entweder deutlich unterbewertet sind oder sich in einem sehr heißen Bereich befinden.

Reine Immobilienflossen werden kein Geld für Verbesserungen in eine Immobilie stecken; die Investition muss den inneren Wert haben, um einen Gewinn ohne Veränderung zu erzielen, oder sie wird es nicht berücksichtigen. Ein Umkippen auf diese Weise ist eine kurzfristige Geldanlage.

Wenn ein Immobilienflosser in einer Situation erwischt wird, in der er oder sie eine Immobilie nicht entladen kann, kann dies verheerend sein, da diese Investoren in der Regel nicht genügend Bargeld halten, um die Hypothek auf einem Grundstück langfristig zu bezahlen. Dies kann zu anhaltenden Verlusten für einen Immobilienhändler führen, der nicht in der Lage ist, die Immobilie in einem schlechten Markt abzuladen.

Eine zweite Klasse von Immobilienflippern existiert ebenfalls. Diese Investoren verdienen ihr Geld, indem sie billige oder preiswerte Immobilien kaufen und durch Renovierung Mehrwert schaffen. Sie verkaufen dann das Eigentum nach Renovierungen zu einem höheren Preis. Dies kann je nach Umfang der Verbesserungen eine längerfristige Investition sein. Das limitierende Merkmal dieser Investition ist, dass sie zeitintensiv ist und oft nur Investoren erlaubt, eine Immobilie auf einmal zu übernehmen.

Immobilieninvestmentgruppen

Immobilieninvestmentgruppen sind so etwas wie kleine Investmentfonds für Mietobjekte. Wenn Sie ein Mietobjekt besitzen wollen, aber nicht die Mühe haben wollen, ein Vermieter zu sein, kann eine Immobilieninvestmentgruppe die Lösung für Sie sein.

Ein Unternehmen kauft oder baut eine Reihe von Gebäuden, häufig Wohnungen, und ermöglicht es den Anlegern, diese über das Unternehmen zu kaufen und sich der Gruppe anzuschließen. Ein einzelner Investor kann eine oder mehrere Einheiten von in sich abgeschlossenem Wohnraum besitzen, aber das Unternehmen, das die Investmentgruppe betreibt, verwaltet gemeinsam alle Einheiten, kümmert sich um die Instandhaltung, werbefreie Einheiten und interviewt Mieter. Im Gegenzug für diese Verwaltung übernimmt das Unternehmen einen Prozentsatz der monatlichen Miete.

Es gibt mehrere Versionen von Anlagegruppen, aber in der Standardversion lautet der Mietvertrag im Namen des Anlegers, und alle Einheiten bündeln einen Teil der Miete, um gelegentliche Leerstände zu vermeiden, was bedeutet, dass Sie genug zu zahlen erhalten die Hypothek, selbst wenn Ihre Einheit leer ist.Die Qualität einer Anlagegruppe hängt ganz von dem Unternehmen ab, das sie anbietet. In der Theorie ist es ein sicherer Weg, um in Immobilieninvestitionen zu investieren, aber Gruppen sind anfällig für die gleichen Gebühren, die die Investmentfondsbranche verfolgen. Wieder einmal ist die Forschung der Schlüssel.

Real Estate Limited Partnerships

Eine Immobilien-Kommanditgesellschaft (RELP) ist einer Immobilieninvestitionsgruppe ähnlich: Sie ist eine Entität, die ein Immobilienportfolio und manchmal nur eine Immobilie kauft und hält - nur Existenz für eine endliche Anzahl von Jahren. Als Komplementär fungiert ein erfahrener Hausverwalter oder eine Immobilienentwicklungsfirma. Fremdinvestoren werden dann gesucht, um das Immobilienprojekt zu finanzieren, gegen eine Beteiligung als Kommanditisten. Sie können periodische Verteilungen vom Einkommen erhalten, das durch die Eigenschaften der RELP erzeugt wird, aber die echte Auszahlung kommt, wenn die Eigenschaften - hoffentlich mit einem beträchtlichen Gewinn - verkauft werden und die RELP den Weg auflöst.

RELPs ermöglichen es Investoren, den Bau oder die Renovierung von Gebäuden zu finanzieren, ohne direkt in das Management involviert zu sein oder Immobilienerfahrung zu haben. Allerdings sind sie eher illiquide Anlagen, da sich Anleger nur in bestimmten Zeitabständen auszahlen können - oder oft sogar, bis sich die RELP auflöst.

REITs

Es gibt Immobilien, seit unsere Vorfahren aus Höhlenwohnungen damit begannen, Fremde aus ihrem Raum zu vertreiben. Es ist daher nicht verwunderlich, dass die Wall Street einen Weg gefunden hat, um Immobilien zu einem börsennotierten Instrument zu machen. ..

Ein Immobilien-Investment-Trust (REIT) entsteht, wenn eine Kapitalgesellschaft (oder ein Trust) gegründet wird, um das Geld der Investoren für den Kauf, Betrieb und Verkauf von Renditeliegenschaften zu nutzen. REITs werden wie alle anderen Aktien an den großen Börsen gekauft und verkauft. Um seinen Status als REIT beizubehalten, muss dieses Unternehmen 90% seines steuerpflichtigen Gewinns in Form von Dividenden auszahlen. Auf diese Weise vermeiden die REITs die Zahlung der Körperschaftsteuer, wohingegen ein reguläres Unternehmen seine Gewinne besteuern und damit die Renditen, die es an seine Aktionäre ausschütten könnte, auffressen könnte.

Ähnlich wie reguläre Dividendenaktien sind REITs für Börseninvestoren geeignet, die regelmäßige Erträge erzielen wollen, aber auch Wertsteigerungen anbieten. REITs ermöglichen es Investoren, in Nicht-Wohnimmobilien wie Einkaufszentren (etwa ein Viertel aller REITs sind auf diese spezialisiert), Gesundheitseinrichtungen, Hypotheken oder Bürogebäude zu investieren. REITS sind im Vergleich zu den genannten Immobilienanlagen ebenfalls sehr liquide. Weitere Informationen finden Sie unter Der REIT-Weg .

Immobilien-Investmentfonds

Immobilien-Investmentfonds investieren hauptsächlich in REITs und Immobilien-Betreibergesellschaften. Sie bieten die Möglichkeit, ein diversifiziertes Engagement in Immobilien mit relativ geringem Kapitaleinsatz zu erlangen. Abhängig von ihrer Strategie und ihren Diversifikationszielen bieten sie Anlegern eine breitere Auswahl an Vermögenswerten, als sie durch den Kauf einzelner REIT-Aktien erreicht werden können, sowie die Möglichkeit von geringeren Transaktionskosten und Provisionen.

Wie REITs sind diese Fonds ziemlich liquide. Ein weiterer bedeutender Vorteil für Privatanleger sind die vom Fonds bereitgestellten Analyse- und Research-Informationen zu erworbenen Vermögenswerten und die Sichtweise des Managements hinsichtlich der Rentabilität und Performance bestimmter Immobilieninvestitionen und als Anlageklasse. Spekulativere Anleger können in eine Familie von Immobilien-Investmentfonds investieren und bestimmte Immobilientypen oder -regionen taktisch übergewichten, um die Rendite zu maximieren.

Warum in Immobilien investieren?

Immobilien können das Risiko- und Renditeprofil des Portfolios eines Anlegers verbessern und wettbewerbsfähige risikoadjustierte Renditen bieten. Sogar unter Berücksichtigung der Subprime-Hypothekenkrise erzielten die privaten Marktimmobilien im Zeitraum von 10 Jahren zwischen 2000 und 2010 durchschnittlich 8,4%, basierend auf Daten des Nationalrates der Immobilieninvestment-Treuhänder (NCREIF). In der Regel weist der Immobilienmarkt eine niedrige Volatilität auf, insbesondere im Vergleich zu Aktien und Anleihen.

Immobilien sind auch attraktiv im Vergleich zu traditionelleren Einkommensquellen. Diese Anlageklasse wird in der Regel mit einer Renditeprämie gegenüber US-Treasuries gehandelt und ist besonders in einem Umfeld attraktiv, in dem die Treasury-Zinssätze niedrig sind.

Diversifikation und Schutz

Ein weiterer Vorteil der Investition in Immobilien ist ihr Diversifikationspotenzial. Immobilien weisen eine niedrige und in einigen Fällen negative Korrelation mit anderen wichtigen Anlageklassen auf - das heißt, wenn die Aktien fallen, sind die Immobilien oft höher (siehe Diversifikation jenseits Aktien ). In 14 der 15 vorangegangenen Bärenmärkte, die bis 1956 zurückgehen, stiegen die Preise für Wohnimmobilien nach Angaben des Robert Shiller der Yale University, dem Co-Schöpfer des Case-Shiller Home-Price Index. Natürlich gibt es Ausnahmen: Immobilien tappten zusammen mit Aktien während der Großen Rezession (obwohl dies eine Anomalie war, argumentiert Schiller und reflektiert die Rolle von Subprime-Hypotheken bei der Auslösung der Krise).

Dies bedeutet, dass der Zugang von Immobilien zu einem Portfolio seine Volatilität verringern und eine höhere Rendite pro Risikoeinheit erzielen kann. Je direkter die Immobilieninvestitionen sind, desto besser ist die Absicherung: Mehr indirekte, börsennotierte Vehikel, wie REITs, werden offensichtlich die Performance des gesamten Aktienmarktes widerspiegeln (und einige Analysten glauben, dass die beiden immer korrelierter werden, da der REIT Aktien sind im S & P 500 vertreten). Interessanterweise hat sich das aber auch in letzter Zeit geändert. Die Korrelation zwischen börsennotierten REITs und dem breiten Aktienmarkt fiel 2015 laut einer Untersuchung des Nationalen Verbandes der Immobilieninvestmentgesellschaften (NAREIT) auf ein 12-Jahrestief, was darauf hindeutet, dass alle Faktoren, die den Nicht-REIT-Teil der Der Markt wird sich nicht unbedingt auf den REIT-Markt auswirken ", heißt es in einem Artikel über Reit. com, die Website des Vereins, abgeschlossen.

Da die Immobilie durch Ziegel und Mörtel gesichert ist, hat sie weniger Konflikte zwischen Hauptverpflichteten und Maklern zur Folge, oder das Ausmaß, in dem das Interesse des Anlegers von der Integrität und Kompetenz von Managern und Schuldnern abhängt.Sogar die eher indirekten Investitionsformen bieten einen gewissen Schutz: REITs verlangen zum Beispiel, dass ein minimaler Prozentsatz der Gewinne als Dividende ausgeschüttet wird.

Inflationsabsicherung

Die Fähigkeit zur Inflationsabsicherung von Immobilien ergibt sich aus der positiven Beziehung zwischen BIP-Wachstum und Nachfrage nach Immobilien. Wenn die Volkswirtschaften expandieren, erhöht die Nachfrage nach Immobilien die Mieten und dies wiederum führt zu höheren Kapitalwerten. Daher tendieren Immobilien dazu, die Kaufkraft des Kapitals aufrechtzuerhalten, indem sie einen Teil des Inflationsdrucks an die Mieter weitergeben und einen Teil des Inflationsdrucks in Form von Kapitalzuwachs aufnehmen.

Die Macht des Leverage

Mit Ausnahme von REITs bietet die Anlage in Immobilien einem Anleger ein Instrument, das Börseninvestoren nicht zur Verfügung steht: Leverage. Wenn Sie eine Aktie kaufen möchten, müssen Sie den vollen Wert der Aktie zum Zeitpunkt der Platzierung der Kauforder zahlen - es sei denn, Sie kaufen auf Marge. Und selbst dann ist der Prozentsatz, den Sie ausleihen können, immer noch viel geringer als bei Immobilien, dank dieser magischen Finanzierungsmethode, der Hypothek.

Die meisten herkömmlichen Hypotheken erfordern eine Anzahlung von 20%. Je nachdem, wo Sie leben, finden Sie möglicherweise eine Hypothek, die nur 5% erfordert. Dies bedeutet, dass Sie die gesamte Immobilie und das Eigenkapital kontrollieren können, indem Sie nur einen Bruchteil des Gesamtwertes bezahlen. Natürlich beeinflusst die Größe Ihrer Hypothek die Menge an Eigentum, die Sie tatsächlich in der Immobilie haben, aber Sie kontrollieren es in der Minute, die die Papiere unterzeichnet sind.

Dies fördert Immobilienflosser und Vermieter. Sie können eine zweite Hypothek auf ihre Häuser aufnehmen und Zahlungen für zwei oder drei andere Immobilien leisten. Ob sie diese vermieten, damit die Mieter die Hypothek bezahlen oder auf eine Gelegenheit warten, um mit Gewinn zu verkaufen, sie kontrollieren diese Vermögenswerte, obwohl sie nur für einen kleinen Teil des Gesamtwertes bezahlt haben.

Der Nachteil von Immobilieninvestments: Illiquidität

Der Hauptnachteil einer Investition in Immobilien ist die Illiquidität oder die relative Schwierigkeit bei der Umwandlung eines Vermögenswerts in Barmittel und Barmittel in einen Vermögenswert. Im Gegensatz zu einer Aktien- oder Anleihentransaktion, die innerhalb von Sekunden abgeschlossen werden kann, kann eine Immobilientransaktion mehrere Monate in Anspruch nehmen. Selbst mit Hilfe eines Brokers kann die Suche nach dem richtigen Kontrahenten einige Wochen dauern. REITs und Immobilien-Investmentfonds bieten eine bessere Liquidität und bessere Marktpreise, sind jedoch auf höhere Volatilität und geringere Diversifizierungsvorteile angewiesen, da sie eine viel höhere Korrelation zum Gesamtaktienmarkt aufweisen als direkte Immobilienanlagen.

The Bottom Line

Im Zusammenhang mit Portfolioinvestments werden Immobilien traditionell als "alternative" Anlageklasse betrachtet. Das bedeutet, dass es sich um eine zusätzliche Anlage handelt, mit der ein primäres Portfolio aus Aktien, Anleihen und anderen Wertpapieren aufgebaut wird. Aber es kann ein beträchtliches Gegengewicht zu anderen Instrumenten sein, ebenso wie eine Einkommensquelle und schließlich Wertschätzung.