Rent-To-Own Homes: Wie der Prozess funktioniert

Bei einem traditionellen Wohnungskauf wird ein Angebot angenommen, Käufer und Verkäufer treffen sich, um Geld zu tauschen und die endgültigen Kosten zu begleichen, und am Ende der Transaktion wechseln das Eigentum und sein Titel den Besitzer. Typischerweise verwenden Käufer eine Hypothek, um den Großteil des Kaufs zu finanzieren.

Aber manchmal gibt es einen alternativen Weg, ein Haus zu kaufen: eine Mietvertragsvereinbarung, auch Leasingoption oder Leasing-to-Own-Vereinbarung genannt. Wenn Käufer diese Art von Vertrag unterzeichnen, erklären sie sich einverstanden, das Haus für eine bestimmte Zeit zu mieten, bevor sie eine Option ausüben, um das Eigentum zu erwerben, wenn oder bevor der Mietvertrag abläuft.

Es ist nicht üblich, eine Immobilie zu kaufen, und die Auswahl der Mietobjekte ist winzig im Vergleich zu der Auswahl von Immobilien, die nur für Vermietung oder Verkauf zur Verfügung stehen. Darüber hinaus neigen Mietkaufverträge dazu, den Eigentümer / Vermieter zu begünstigen und können Mieter benachteiligen.

Hier ist, wie rent-to-own funktioniert, und wann es eine gute Wahl für einen potentiellen Hausbesitzer sein kann.

Wie Rent-a-Own funktioniert

In einem Mietkaufvertrag können potentielle Käufer sofort in ein Haus einziehen. Während viele Staaten ihre eigenen Vorschriften haben und keine zwei Mietverträge gleich sind, mietet jemand in einem Mietvertrag normalerweise die Immobilie für eine bestimmte Zeitdauer (normalerweise ein bis drei Jahre), nach der er oder sie kann das Haus vom Verkäufer kaufen. Es ist nicht so einfach, die Miete für drei Jahre zu bezahlen und dann das Haus zu kaufen: Bestimmte Bedingungen müssen erfüllt sein, in Übereinstimmung mit dem Vertrag.

Optionsgeld: Bei einer Mietkaufvereinbarung zahlt der potenzielle Käufer dem Verkäufer eine einmalige, normalerweise nicht rückzahlbare Leasingoptionsgebühr, die als Optionsgeld oder Optionsgegenleistung bezeichnet wird. Das gibt ihm wie bei Aktienoptionen die Möglichkeit, das Haus in Zukunft zu kaufen. Es ist wichtig anzumerken, dass einige Verträge (Pachtoptionsverträge) dem potenziellen Käufer das Recht , aber nicht die Verpflichtung geben, wenn der Pachtvertrag ausläuft. Wenn er beschließt, die Immobilie am Ende des Leasingvertrags nicht zu erwerben, läuft die Option einfach ab. Wenn der Wortlaut "Mietkauf" lautet, ohne das Wort "Option", könnte der Käufer gesetzlich verpflichtet sein, das Eigentum am Ende des Mietvertrags zu erwerben. Die Formulierung zu klären ist einer von vielen Gründen, warum Käufer den Vertrag von einem Immobilienanwalt überprüfen lassen sollten, bevor sie dem zustimmen.

Die Größe der Option ist verhandelbar. Es gibt keine Standardrate. Sie liegt typischerweise zwischen 2,5% und 7% (3% ist üblich) des Kaufpreises. In einigen (aber nicht allen) Verträgen kann das gesamte oder ein Teil des Optionsgeldes bei Abschluss auf den Kaufpreis angewendet werden. Das ist eine wertvolle Klausel. Bedenken Sie, dass, wenn ein Haus einen Kaufpreis von $ 200, 000 und eine Option von 7% hat, der Käufer $ 14, 000 im Voraus zahlen müsste.Das ist viel weniger als die $ 40, 000 (die Größe der standardmäßigen 20% Anzahlung), die Sie machen würden, wenn Sie direkt kaufen.

Kaufpreis: Der Kontakt gibt an, wann und wie der Kaufpreis des Hauses bestimmt wird. In einigen Fällen vereinbaren der Käufer und der Verkäufer einen Kaufpreis, wenn der Vertrag unterzeichnet wird - häufig zu oder höher als der aktuelle Marktwert. In anderen Fällen vereinbaren der Käufer und der Verkäufer, den Preis zu bestimmen, wenn der Mietvertrag abläuft, basierend auf dem Marktwert zu diesem zukünftigen Zeitpunkt. Viele Käufer ziehen es vor, den Kaufpreis nach Möglichkeit zu "sperren", insbesondere in Märkten, in denen die Wohnimmobilienpreise steigen können.

Miete: Während der Mietdauer zahlt der potenzielle Käufer dem Verkäufer eine bestimmte Miete, in der Regel jeden Monat. In vielen Verträgen wird ein Prozentsatz jeder monatlichen Mietzahlung, Mietkredit genannt, auf den Kaufpreis angewendet. Nehmen wir zum Beispiel an, der Vertrag besagt, dass der Käufer jeden Monat $ 1, 200 für die Miete zahlen wird und dass 25% davon dem Kauf gutgeschrieben werden. Wenn die Mietvertragslaufzeit drei Jahre beträgt, erhält der Käufer ein Guthaben in Höhe von $ 10, 800 für den Kauf ($ 1, 200 x 0. 25 = $ 300; $ 300 x 36 Monate = $ 10, 800). Das Factoring in diesen Krediten macht die monatlichen Zahlungen oft etwas höher als die "laufende Rate" für reguläre Mieten. Für den Käufer leisten sie Anzahlungen auf dem Grundstück; für den Verkäufer leisten sie eine Entschädigung dafür, dass sie die Immobilie vom Markt genommen haben.

Wartung: Abhängig von den Vertragsbedingungen kann der potenzielle Käufer für die Instandhaltung der Immobilie und die Zahlung von Reparaturen, Hausbesitzervereinigungen, Grundsteuern und Versicherungen verantwortlich sein. Da der Verkäufer letztendlich für die Verbandsgebühren, Steuern und Versicherungen verantwortlich ist (es ist immer noch sein oder ihr Haus), kann der Verkäufer diese Kosten übernehmen. Selbst in diesem Fall braucht der Käufer noch eine Versicherung des Mieters, um Schäden an persönlichem Eigentum zu decken und eine Haftpflichtversicherung abzuschließen, wenn jemand zu Hause verletzt wird oder wenn der Käufer versehentlich jemanden verletzt.

Stellen Sie sicher, dass Wartungs- und Reparaturanforderungen im Vertrag festgelegt sind. Die Wartung des Grundstücks - das Rasen mähen, die Blätter harken und die Dachrinnen reinigen - ist ganz anders als ein beschädigtes Dach zu ersetzen.

Erwerb der Immobilie: Beschließt der potenzielle Käufer, die Immobilie am Ende der Laufzeit nicht zu erwerben (oder ist er nicht in der Lage, eine Finanzierung zu sichern), verfällt die Option. Der Käufer verwirkt alle bis zu diesem Zeitpunkt gezahlten Beträge, einschließlich der Optionsgelder und aller erworbenen Mietgutschriften. Wenn der Käufer die Immobilie nicht erwerben kann, aber eine rechtliche Verpflichtung dazu hat (wie im Vertrag angegeben), kann ein Gerichtsverfahren eingeleitet werden.

Wenn der Käufer die Immobilie erwerben möchte, beantragt er in der Regel eine Finanzierung (d. H. Eine Hypothek) und bezahlt den Verkäufer vollständig. Gemäß den Vertragsbedingungen kann ein bestimmter Prozentsatz des Optionsgeldes und der gezahlten Miete vom Kaufpreis abgezogen werden.Die Transaktion wird bei Abschluss abgeschlossen und der Käufer wird Hausbesitzer.

Wann sind Eigenheime eine gute Idee?

Eine Mietvertragsvereinbarung kann eine ausgezeichnete Option für Personen sein, die ein Eigenheim wünschen, sich aber noch nicht für eine Hypothek qualifizieren oder noch nicht bereit sind, sich zu verpflichten.

Zum Beispiel könnten Sie eine schlechte Kredit-Punktzahl haben - eine, die unter 620 liegt, das absolute Minimum, das einige Kreditgeber akzeptieren - aber die Umstände, die diese Punktzahl erschöpften, liegen hinter Ihnen und Sie haben sie seitdem stetig verbessert. Vielleicht ist Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen zu hoch, aber nicht viel, und Sie haben genug Platz in Ihrem Budget, um zusätzliche Zahlungen zu leisten und Ihre Schulden in den nächsten Jahren deutlich zu reduzieren. Sie könnten einen guten Job haben oder einen mit einem wesentlich besseren Gehalt bekommen, aber Sie sind nicht lange genug dort gewesen, damit ein Kreditgeber es als eine stabile Einkommensquelle betrachtet, um Ihre Hypothek auf lange Sicht zurückzuzahlen. In ähnlicher Weise könnten Sie sich erfolgreich selbstständig machen, aber keine lange Erfolgsgeschichte haben, um die Kreditgeber angenehm zu machen. Möglicherweise haben Sie mit dem Speichern begonnen, aber Sie haben nicht genug angesammelt, um die übliche Anzahlung von 20% für ein Haus zu leisten.

Wenn eine dieser Situationen Ihre Situation beschreibt, kann es eine gute Idee sein, sie zu besitzen. Sie können jetzt eine Immobilie sperren, die Ihnen gefällt, und sich vielleicht ein oder zwei weitere Schritte ersparen. Dann haben Sie einige Zeit, in der Regel in zwei vor drei Jahren, um Ihre Kredit-Score zu verbessern, verlängern Sie Ihre Beschäftigung Geschichte, erhöhen Sie Ihre Ersparnisse oder tun Sie alles, was Sie brauchen, um ein stärkerer Hypothek Antragsteller zu machen. Und wenn die Option Geld oder ein Prozentsatz der Miete in Richtung des Kaufpreises geht, können Sie auch beginnen, etwas Eigenkapital zu bauen.

Um Mietarbeit zu leisten, müssen potenzielle Käufer darauf vertrauen können, dass sie bereit sind, den Kauf zu tätigen, wenn die Leasingdauer abgelaufen ist. Seien Sie vorsichtig, wenn Sie eine Chance von mehr als 50/50 haben, sich zu bewegen und nicht zu kaufen. Ansonsten haben Sie die Option Geld bezahlt - das könnte beträchtlich sein - und haben auch Geld für die nicht erstattungsfähigen Mietkredite für 2 bis 36 Monate verschwendet, ohne dass am Ende dafür etwas zu sehen wäre. Es ist unwahrscheinlich, dass Sie einen Vermieter / Eigentümer dazu bringen, einen erstattungsfähigen Mietkredit und eine erstattungsfähige Optionsgebühr zu vereinbaren, um Ihnen die Flexibilität zu geben, umzuziehen.

Wenn es eine gute Chance gibt, dass Möchtegernkäufer noch nicht in der Lage sein werden, sich für eine Hypothek zu qualifizieren oder eine andere Finanzierung bis zum Ende des Mietvertrags zu erhalten, sollten sie stattdessen mit einem "normalen" Mietvertrag weiterarbeiten. und sparen für eine Anzahlung. Dann, wenn sie bereit sind, können sie aus jedem Haus auf dem Markt in ihrer Preisklasse wählen.

Suche nach Mietobjekten

Zahlreiche Immobilienaggregatoren wie Immobilienmakler. com, Trulia. com und Zillow. com machen es einfach - und kostenlos -, nach Immobilien zu suchen, die Sie kaufen oder mieten können. Wenn Sie auf dem Markt für ein Mietobjekt sind, kann es jedoch etwas schwieriger sein, verfügbare Immobilien zu finden. Zwei Orte zum Testen sind HousingList und IRentToOwn. Beide Websites haben Miet-zu-Eigen-Angebote aus dem ganzen Land - geben Sie einfach Ihre gewünschte Stadt und Postleitzahl ein, um eine Liste der verfügbaren Immobilien anzuzeigen.In Märkten ohne aktuelle Verfügbarkeit kann eine Liste von zum Verkauf stehenden und vermieteten Häusern erscheinen.

Seien Sie vorgewarnt: Mieten-zu-eigene Websites berechnen in der Regel eine "Mitgliedschaft" Gebühr, um alle Informationen über ein externes Foto und die Anzahl der Schlafzimmer und Bäder zu sehen. HousingList zum Beispiel erhebt "eine geringe Gebühr" für eine Sieben-Tage-Testversion, nach der Sie regelmäßig pro Monat abgerechnet werden, es sei denn Sie stornieren (Sie müssen Ihre Kreditkarteninformationen eingeben, um die Testversion zu bezahlen). IRentToOwn teilt Ihnen die Gebühr erst mit, wenn Sie sich registriert haben. Sie erhalten sowohl eine E-Mail als auch eine Telefonnummer.

Eine andere Möglichkeit besteht darin, Verkäufer zu fragen, ob sie eine Mietvertragsvereinbarung in Betracht ziehen würden. Dies ist besonders hilfreich, wenn Sie Ihr Traumhaus gefunden haben, aber Sie können die Finanzen noch nicht ausreizen. Viele Verkäufer sind offen für solche Vereinbarungen, insbesondere in Gebieten, in denen Haushalte überdurchschnittlich viele Tage auf dem Markt verbringen. In diesen Märkten sind viele Verkäufer bereits in ihre nächsten Häuser umgezogen - vielleicht um einen neuen Arbeitsplatz zu finden - und je länger das alte Haus auf dem Markt ist, desto schwieriger ist es, die monatlichen Schulden für zwei Hypotheken zu erfüllen. Darüber hinaus sind viele Hausbesitzer misstrauisch - und das zu Recht -, ein Haus leer zu verlassen, besonders für einen längeren Zeitraum. Infolgedessen können diese Verkäufer eine Miete-zu-eigenvereinbarung betrachten, selbst wenn das Haus nicht als solches verzeichnet wird.

Sie können auch versuchen, mit einem Immobilienmakler in Ihrem gewünschten Markt zu arbeiten. Vermittler können Inserate für Mietwohnungen besitzen oder Insiderinformationen über Verkäufer haben, die solche Vereinbarungen in Betracht ziehen.

Renting vs. Owning a Home: Vor- und Nachteile

Wenn ein Eigentümer Probleme mit dem Verkauf hat, bietet "Rent-to-Own" eine Alternative zur Senkung des Wohnungspreises, zum Ausschluss vom Markt oder zur Vermietung des Hauses. langfristig. Da im Mietvertrag ein Verkaufspreis festgelegt ist, weiß der aktuelle Hausbesitzer genau, was er zu erwarten hat, wenn ein Verkauf durchgeführt wird. Wenn der Markt während des Mietzeitraums leicht rückläufig ist, ist der Verkaufspreis bereits eingelöst, aber der Mieter wird wahrscheinlich noch daran interessiert sein, die Immobilie wegen des Mietkredits zu kaufen - das Geld, das er bereits für das Haus bereitgestellt hat. Inzwischen bekommt der Besitzer Hilfe bei der Zahlung der Hypothek, Grundsteuern und Versicherungen. Auch die Mieter kümmern sich eher um ein Mietobjekt, weil sie die Möglichkeit haben, es zu erwerben.

Der Hauptgrund, warum eine Miet-zu-Eigen-Vereinbarung Käufer anspricht, ist natürlich die finanzielle - keine Notwendigkeit, eine erhebliche Anzahlung zu leisten oder sich für eine Hypothek zu qualifizieren. Der Käufer muss sich auch keine Gedanken darüber machen, dass er sofort das Geld für Grundsteuern, private Hypothekenversicherungen oder Hausbesitzer-Versicherungen einbringt (obwohl er die Mieterversicherung, wie oben erwähnt, führen sollte). Durch die Unterzeichnung eines Vertrags erhält der Käufer außerdem einen Kaufpreis, was bedeutet, dass Sie sich keine Gedanken über steigende Hauspreise machen müssen. (Bedenken Sie jedoch, dass in einem schnell wachsenden Immobilienmarkt ein kluger Eigentümer wahrscheinlich eine Klausel zum Vertrag hinzufügen möchte, die den Preis des Hauses erhöht, besonders wenn der Mietvertrag für mehrere Jahre ist.) Schließlich hat ein Käufer, der zu Hause lebt, bevor er sich für den Kauf entscheidet, den Vorteil einer langen Testfahrt auf dem Heim, bevor er in ein großes finanzielles Engagement einsteigt.

Und der Nachteil? Da es weniger üblich ist, ist das Rent-to-own-Verfahren nicht so streng reguliert wie die Home-Buying-Industrie oder gar die Verleihbranche. Während dieser Mangel an Regulierung eine gute Sache sein kann, gibt er Möchtegern-Käufern und Eigentümern mehr Freiheit bei der Verhandlung der Kaufoption Teil ihres Vertrages (der Mietvertrag und Kaufvertrag unterliegen noch alle üblichen Immobilien Gesetze), kann es auch für skrupellose Eigentümer leichter machen, von einfachen Käufern Gebrauch zu machen. Traurigerweise ist das Rent-to-own-Universum voll von räuberischen Vermietern, die nicht die Absicht haben, jemals ihr Eigentum zu verkaufen, und die lediglich versuchen, eine über dem Markt liegende Miete zu vereinnahmen und sich schließlich von Ihrer nicht erstattungsfähigen Optionskaution absetzen. Ein Eigentümer könnte den Vertrag für ungültig erklären, wenn der Käufer mit einer Zahlung in Verzug gerät oder den Käufer wegen Nicht-Reparaturen ausräumt. In einem Fall in Florida zum Beispiel hat ein Vermieter mit Hunderten von Immobilienverträgen Verträge ausgehandelt, die Räumungen für solche Objekte zuließen - mit nur drei Tagen Vorankündigung.

Kurz gesagt, in diesen rechtsverbindlichen Verträgen gibt es nur wenig "Standard", was es besonders wichtig macht, dass Sie genau wissen, worauf Sie einverstanden sind. In der Tat erlauben nicht alle Staaten Leasing-Optionen für Wohnimmobilien, so dass der Käufer sicherstellen sollte, dass auch der Abschluss einer solchen Vereinbarung legal ist. Selbst wenn ein Immobilienmakler den Prozess unterstützt oder Sie einen Immobilienanwalt anstellen, um den Vertrag zu erklären (und vielleicht sogar zu verhandeln), wenn Sie die rechtlichen und finanziellen Aspekte von Miete-zu-Eigenem nicht verstehen können, sind Sie kein guter Kandidat.

Understanding Rent-to-Own Contracts

Wie jeder Vertrag muss Ihr Mietvertrag den Namen des Mieterkäufers (das ist Sie) und den Vermieter-Verkäufer angeben und von beiden unterzeichnet und datiert werden. Parteien. Wenn jemand außer Ihnen die Eigenschaft besetzt, sollte diese Person auch im Mietvertrag genannt werden. Der Vertrag sollte auch eine rechtliche Beschreibung der Immobilie enthalten: die vollständige Adresse und die Paketnummer. Die Einbeziehung der Paketnummer hilft dabei, mögliche Verwechslungen mit der Adresse zu vermeiden. Sie können diese Nummer beim örtlichen Sachverständigenbüro erhalten, indem Sie einfach die Adresse auf der Website des Steuerbeurteilers nachschlagen.

Leasingrückstellungen

Der Leasinganteil des Vertrags sollte alles umfassen, was Sie normalerweise in einem Mietvertrag finden. Zu den wichtigsten Elementen gehören:

  • Anfangs- und Enddatum des Mietzeitraums, ob dieser Zeitraum verlängert werden kann und unter welchen Bedingungen
  • wie hoch die Miete ist, wann sie fällig ist, wo die Zahlung erfolgen soll und welche Zahlungsarten Der Vermieter akzeptiert für eventuelle verspätete oder rückgemeldete Schecks eine Kaution in Höhe von
  • , die vollständig zurückerstattet werden sollte, wenn Sie ausziehen und die Unterkunft nicht beschädigt haben.
  • Arten von Haustieren sind erlaubt
  • ob das Rauchen erlaubt ist
  • eine Beschreibung von Parkplätzen oder anderen Annehmlichkeiten
  • ob Sie die Eigenschaft untervermieten können, und wenn ja, unter welchen Umständen und Bedingungen
  • welche Dienstprogramme der Mieter ist verantwortlich für und wofür der Vermieter verantwortlich ist
  • die Bedingungen, die zur Räumung führen können, sowie die Anzahl der Tage, die Sie ein Problem korrigieren müssen, bevor Sie vertrieben werden
  • Ein wesentlicher Unterschied zwischen einem regulären Mietvertrag und einer Miete Mietvertrag ist, dass unter einem regulären Mietvertrag der Vermieter wird alle Reparaturen vornehmen und bezahlen und alle routinemäßigen Wartungsarbeiten durchführen.Ein Mietvertrag könnte den Mieter für diese Gegenstände verantwortlich machen. Die Idee ist, dass der Mieter, der beabsichtigt zu kaufen, langfristig am Grundstück beteiligt ist und diese Aufgaben übernehmen sollte. Eine andere Möglichkeit ist, dass der Vermieter nicht in der Nähe wohnt und es ist bequemer, den Mieter dafür verantwortlich zu machen.

Doch bis Sie die Immobilie tatsächlich besitzen, möchten Sie kein Geld in sie stecken, das Sie vielleicht nie zurückbekommen. Wenn der Vermieter nicht bereit ist, Reparaturen und Wartung durchzuführen, seien Sie vorsichtig. Sie können höchstens zustimmen, diese Verantwortlichkeiten und Ausgaben zu übernehmen, wenn sie zu Ihrem Mietkredit hinzugefügt werden (was wir im nächsten Abschnitt diskutieren werden). Mit anderen Worten, wenn Sie $ 1, 000 ausgeben, um einige abgenutzte Klempnerarbeit ersetzt zu bekommen, wird der Verkäufer Ihnen diese $ 1, 000 beim Schließen zurückgeben, wenn Sie den Platz kaufen. Aber das Risiko für Sie ist am niedrigsten, wenn Sie das Geld für diese Ausgaben überhaupt nicht aufstellen.

Optionsbestimmungen

Die Optionsbestimmungen können der komplizierteste und zweischneidigste Teil eines Mietvertrags sein. Dies sind die Bestimmungen, die eine Vermietung für den Besitz der Immobilie günstiger machen als nur die Vermietung - oder die es dem Verkäufer leicht machen kann, zusätzliche Gelder zu sammeln, ohne Sie jemals kaufen zu lassen.

Diese Bestimmungen sollten lauten:

die Miete und welcher Teil die Mietgutschrift darstellt.

  • die Optionskaution (unter einigen Vereinbarungen zahlen Sie möglicherweise nur eine Optionskaution oder nur eine Kreditgutschrift, nicht beides. Es liegt an Ihnen und dem Verkäufer.)
  • dass Sie das ausschließliche Recht haben, das Haus bei das Ende der Mietzeit. Dies bedeutet, dass der Verkäufer während der Optionsperiode (im Grunde, während Sie die Immobilie vermieten) keine andere Person die Immobilie kaufen lässt. Stellen Sie sicher, dass dieser Zeitraum lang genug ist, um Ihnen die Möglichkeit zu geben, alle Probleme zu korrigieren, wie z. B. eine schlechte Kreditwürdigkeit oder eine fehlende Anzahlung, die es Ihnen unmöglich gemacht haben, sich jetzt für eine Hypothek zu qualifizieren. Achtzehn Monate bis zwei Jahre sind oft ein vernünftiger Zeitrahmen; Drei Jahre könnten noch besser sein. Der Vertrag sollte angeben, wie viele Tage Sie dem Verkäufer mitteilen müssen, dass Sie kaufen möchten, und zu welchem ​​Zeitpunkt Ihre Kaufoption abläuft. Möglicherweise möchten Sie den Vertrag so strukturieren, dass Sie vor dem Ende des Leasingzeitraums kaufen können, wenn sich Ihre finanzielle Situation eher verbessert.
  • dass der Verkäufer die Hausbesitzer-Versicherung unterhält, dass er mit den Grundsteuern auf dem Laufenden bleibt und er keine neuen Kredite gegen das Haus aufnimmt. Sie möchten nicht, dass der Verkäufer in der Lage ist, irgendetwas zu tun, das einem anderen Unternehmen ein Recht auf die Immobilie einräumt, da es in diesem Fall schwierig bis unmöglich sein wird, es zu kaufen.
  • andere Bedingungen, außer der Wahl, nicht zu kaufen, unter denen Sie Ihre Einzahlung und Kreditmiete verfallen. Dazu gehören die Räumung der Räumlichkeiten, die Zerstörung der Immobilie oder die Nichtzahlung der Miete wie vereinbart - im Grunde die gleichen Dinge, die Sie vertrieben könnten.
  • Kaufrückstellungen

Der Kaufteil einer Mietkaufvereinbarung ähnelt einem regulären Immobilienkaufvertrag.Die Gesetze Ihres Landes erfordern möglicherweise einen Standardvertrag für Immobilienkaufverträge. Aber selbst in einer Standardvereinbarung gibt es Raum, um die Fill-in-the-Blank-Abschnitte zu verhandeln.

Hier wird der Kaufpreis angegeben, der angesichts aktueller Marktwerte für ähnliche Immobilien angemessen sein sollte. Der Verkäufer könnte das Haus um 5% bis 10% höher bewerten, um die Preissteigerung während der Mietzeit zu berücksichtigen. Beachten Sie jedoch, dass auch die Wohnwerte während dieser Zeit sinken könnten. In diesem Fall sollten Sie nicht nur den ursprünglich vereinbarten Preis nicht bezahlen, sondern Ihnen auch eine Bank nicht genug leihen, um den Deal abzuschließen. In dieser Situation werden Sie am Ende nicht Ihre Kaufoption ausüben, und Sie verlieren Ihre Options- und Mietkredite, es sei denn, Ihr Kontrakt bietet eine Alternative.

Nehmen wir an, die Immobilie ist zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses $ 200.000 wert. Sie sind möglicherweise in der Lage, den Verkäufer dazu zu bringen, Ihnen die Immobilie für $ 210.000 oder seinen geschätzten Wert zum Zeitpunkt des Kaufs zu verkaufen, je nachdem, welcher Wert geringer ist. Ob der Markt steigt oder sinkt, der Preis wird fair sein und die Einschätzung wird Sie nicht vom Kauf abhalten. Natürlich sind diese Bedingungen sehr vorteilhaft für Sie, den Käufer, also seien Sie nicht überrascht, wenn der Verkäufer sich sträubt, sich Sorgen über einen Verlust auf dem Grundstück macht oder nicht in der Lage ist, seine oder ihre Hypothek abzuzahlen. Die Zustimmung zu einem festen Kaufpreis könnte der einzige Weg sein.

Im Vertrag sollte ausdrücklich angegeben werden, welche Geräte und Vorrichtungen mit dem Haus geliefert werden, wenn Sie sich dafür entscheiden. Bekommst du die Spülmaschine, den Kühlschrank, die Waschmaschine und den Trockner? Was ist mit den Terrassenmöbeln und allen Topfpflanzen? Nimm nichts an; sprich es aus.

Idealerweise sollte der Kaufteil des Vertrags Ihnen auch Abhilfe schaffen, wenn der Verkäufer sich zurückzieht. Sie haben den Gegenwert einer Depotzahlung in Form Ihrer Optionskaution hinterlegt; Der Vertrag verpflichtet den Verkäufer, nicht nur die Options- und Mietgutschrift zurückzugeben, sondern Ihnen eine zusätzliche Summe zu zahlen, wenn er die Vereinbarung nicht einhält, wenn Sie zum Kauf bereit sind. Sie können das Geld nie sammeln, aber es tut nicht weh, es zu versuchen. Und nur solche Bestimmungen im Vertrag könnten abschreckend wirken, wenn der Verkäufer das Geschäft aufgibt.

Sie möchten auch einen Vertrag abschließen und Ihnen Ihr Geld zurückgeben, wenn der Titel nicht klar ist oder wenn eine Immobilieninspektion ergibt, dass das Haus in einem schlechten Zustand ist. Dies sind typische Kontingenzklauseln in einem Immobilienkaufvertrag.

Zum Schutz sollten Sie einen Treuhandservice verwenden. Diese neutrale Drittpartei fungiert als Finanzintermediär zwischen Ihnen und dem Vermieter. Es wird Ihre Option Einzahlung und monatliche Mietkredite halten, bis Sie die Eigenschaft kaufen, an diesem Punkt wird es Ihnen das Geld zurückgeben, um auf Ihre Anzahlung und Schließungskosten zu setzen. Wenn die Kaufoption abläuft und Sie sich entscheiden, nicht zu kaufen, überweist der Treuhandservice diese Beträge an den Vermieter. Es wird auch das Geld an die richtige Partei übergeben, falls einer von Ihnen das Ende der Vereinbarung in einer Weise verletzt, die nicht behoben werden kann.

Potenzielle Fallstricke für Käufer

Bevor ein potenzieller Käufer diesen Vertrag unterzeichnet und eine Mietkaufvereinbarung eingeht, sollte er:

die Kreditauskunft des Verkäufers überprüfen.

  1. Suchen Sie nach möglichen Warnsignalen, dass sich der Verkäufer in finanziellen Schwierigkeiten befindet, wie z. B. straffällige Konten oder eine große Menge ausstehender Schulden. Selbst nach einer zufriedenstellenden Bonitätsprüfung sollte ein potenzieller Käufer, der derzeit im Haushalt lebt, weiterhin auf Warnzeichen achten, die darauf hinweisen, dass der Verkäufer in finanzieller Notlage ist. Einige Beispiele sind Anrufe von Inkassobüros und verdächtig aussehende Hinweise, die an das Haus geschickt werden. Erkennen Sie, dass der Verkäufer während der Mietzeit die Immobilie verlieren könnte.
  2. Dies kann aus einer Reihe von Gründen geschehen, z. B. wenn er oder sie nicht in der Lage ist, die Hypothekenzahlungen zu leisten, ein Steuerurteil auf das Grundstück fällt, er oder sie eine Scheidung durchführt, verklagt wird und so weiter. Wenn der Verkäufer die Immobilie verliert, verliert der potenzielle Käufer die Möglichkeit, die Immobilie zu kaufen, verliert die zusätzliche Miete und muss einen neuen Wohnort finden. Stellen Sie sicher, dass bei der Leasingoption klar angegeben ist, wer für verschiedene Arten von Wartung oder Reparaturen verantwortlich ist
  3. . Diese Vereinbarung sollte auch die Arten von Änderungen oder Verbesserungen (falls vorhanden) spezifizieren, die der potenzielle Käufer während der Laufzeit des Leasingvertrags an der Immobilie vornehmen darf. Stellen Sie sicher, dass Sie einen "Mietvertrag" anstelle eines "Mietkaufvertrags" eingeben.
  4. Ersterer gewährt die Kaufoption jederzeit während des Mietzeitraums, während letzterer erfordert < Kauf bis zum Ende der Mietzeit und hat rechtliche Auswirkungen für die Auslagerung. Marktforschung betreiben und eine Hausinspektion und ein Gutachten erhalten. So können Sie sicherstellen, dass der Kaufpreis vor der Vertragsunterzeichnung fair ist.
  5. Wenn der Verkäufer skrupellos ist, kann er am Ende der Mietoptionsperiode den Verkauf verweigern. Dies bedeutet, dass alle von Ihnen gezahlten, über dem Markt befindlichen Mietzinsen verloren gehen. Ein Verkäufer kann auch versuchen, sich aus dem Vertrag zurückzuziehen, wenn der Immobilienmarkt schnell an Wert gewonnen hat und die Immobilie erheblich an Wert gewinnt - oder Sie für mehr Geld aufhält. Natürlich ist keine dieser Handlungen legal, aber wenn der Käufer nicht über die finanziellen Mittel verfügt, um einen Anwalt zu engagieren, wird es nicht viel gegen einen zwielichtigen Verkäufer geben.
  6. Verstehen Sie, dass Sie, wenn der Markt nachlässt, immer noch den im Vertrag festgelegten höheren Preis zahlen müssen, um das Haus zu besitzen . Wenn der Preis jedoch zu hoch ist, kann der Mieter einfach weggehen und eine andere Immobilie kaufen. Sie werden jedoch den Teil der Miete verlieren, der zu einer Anzahlung geführt hätte. Daher ist es wichtig, die erforderliche Mathematik zu machen, um festzustellen, ob das Weggehen die beste Option ist.
  7. Sprechen Sie mit einem
  8. Hypothekenmakler , um herauszufinden, was es braucht, um sich in Zukunft für eine Haushypothek zu qualifizieren. Während Unfähigkeit, Finanzierung oder ausreichende Finanzierung zu erhalten ist genau warum viele Käufer für Miete zu eigenen Vereinbarungen entscheiden, möchten Sie sicherstellen, dass es nichts Wesentliches in Ihrer Gutschriftgeschichte gibt, die Sie davon abhalten konnte, auf der Linie genehmigt zu werden.Wenn Sie feststellen, dass Sie bis zum Ablauf des Mietverhältnisses nicht in der Lage sind, sich für eine Hypothek zu qualifizieren, kann ein Mietvertrag zu einem kostspieligen Fehler werden. Beschafft eine Bedingung für den Titelbericht . Dies kann einem Käufer helfen, zu erfahren, wie lange der Verkäufer die Immobilie besessen hat. Je länger der Verkäufer es besessen hat, desto mehr Eigenkapital und Stabilität sollte er darin aufgebaut haben.
  9. The Bottom Line Kurz gesagt, auch wenn Sie mit der Anmietung der Immobilie beginnen, ist es eine gute Idee, die gleiche Sorgfalt walten zu lassen wie beim Kauf der Immobilie. Diejenigen, die es sich leisten können, ein Haus auf die traditionelle Art und Weise mit Hilfe von Finanzierung zu kaufen, sind wahrscheinlich besser dran. Aber für diejenigen, die nur etwas Zeit kaufen müssen - oder müssen ihre Optionen offen oder ihre Fonds flüssig - Mieten zu besitzen, kann ein Weg sein, in Ihrem Traumhaus jetzt zu wohnen, und später dafür vollständig zu bezahlen.