UPREIT

Was 'UPREIT'

UPREIT ist eine Abkürzung für "Umbrella Partnership Real Estate Investment Trust", ein UPREIT ist eine Alternative zu einem Section 1031 Like-Art-Austausch als Möglichkeit, um aufzuschieben oder vollständig Vermeidung von Kapitalertragssteuerpflicht, wenn eine Einzelperson oder ein Unternehmen geschätzte Immobilien verkaufen möchte. Anstatt die Immobilie zu verkaufen, trägt der Eigentümer sie zu einem UPREIT im Gegenzug für Wertpapiere bei, die "Betriebspartnerschaften" oder "Kommanditgesellschaften" genannt werden. Die Partnerschaftseinheiten haben den gleichen Wert wie die beigesteuerte Immobilie. Im Gegensatz zum Verkauf der Immobilie wird mit dieser Transaktion kein steuerbares Ereignis erstellt. UPREITs wurden in den 1990er Jahren populär. Die meisten großen REITs sind UPREITs.

AUFHEBUNG 'UPREIT'


Bei der Einbringung von Immobilien in die UPREIT erhält der Eigentümer zusätzlich eine Verkaufsoption, die es ihm oder ihr ermöglicht, seine Partnereinheiten in REIT-Aktien oder in Bargeld umzuwandeln. nach mindestens einem Jahr. Eine solche Konvertierung durch den Kontributor ist ungewöhnlich, weil dadurch ein steuerpflichtiges Ereignis erzeugt würde. Die Erben des Eigentümers, einschließlich eines Ehegatten, können jedoch die Put-Option nach dem Tod des Besitzers verwenden. Da die Basis der Partnereinheiten mit dem Tod des Eigentümers auf den aktuellen Marktwert erhöht wird, können die Erben des Eigentümers die Partnereinheiten in REIT-Aktien oder Barmittel umwandeln, ohne Kapitalertragssteuer zu erheben. UPREITs erlauben es also den Eigentümern, geschätztes Eigentum steuerfrei an Erben zu übertragen, was UPREITs zu einem wertvollen Werkzeug für die Nachlassplanung macht. UPREIT-Partnerschaftseinheiten sind auch eine liquidere Kapitalquelle als Immobilien, um Nachlasssteuern nach dem Tod des Eigentümers zu zahlen.
UPREITs haben ein paar Vorbehalte:
1. Wenn das UPREIT während der Laufzeit des Teilnehmers liquidiert, wäre dieses Ereignis steuerpflichtig. Ein Stillhalte- oder Sperrvertrag kann dieses Risiko beseitigen oder minimieren.
2. Die Anzahl der Partnerschaftseinheiten, die der Beitragszahler erhält, hängt vom aktuellen Marktwert dieser Einheiten ab. Das Einbringen von Eigentum in eine UPREIT zu einem Zeitpunkt, zu dem ihre Aktien überteuert sind, kann ein schlechter Deal sein, wenn diese Aktien später an Wert verlieren. Wenn Aktien jedoch unterbewertet werden, kann dies die Transaktion auf lange Sicht noch wertvoller machen, da die Partnereinheiten an Wert gewinnen.